这家年交易额2.13万亿的公司要IPO，马化腾、孙正义为何看中它？

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7月24日，中国线上线下最大房产交易服务平台贝壳找房正式向美国纽交所递交了IPO招股书。在招股书中，这家堪称“资本宠儿”的公司披露出不少重要数据和信息。

招股书显示，贝壳找房2019年完成了220多万笔交易，共计产生了2.13万亿元GTV（GrossTransaction Value，即总交易额），这个交易规模在国内仅次于阿里巴巴，甚至超过了京东，成为中国第二大商业平台。

2017年至2019年，贝壳找房的总收入分别为255亿元、286亿元及460亿元，毛利润分别为47.7亿元、68.7亿元及112.7亿元，营收增速从2018年的12.3%提高到了2019年的60.6%。

截至2020年6月30日，贝壳找房平台上有超过42000个门店和456000名经纪人，共入驻了103个城市，连接了265个房地产经纪品牌。

这些数据大大超越了很多人对于一家“房产中介”的想象。而实际上，诞生两年的贝壳找房一直都是资本追逐的“明星公司”。据招股书披露，贝壳找房创始人、董事长左晖投票股权为46.8%，是第一大股东；而腾讯及其相关实体、软银旗下投资公司SVF II ShellSubco (Singapore) Pte. Ltd.和高瓴资本及其相关实体也是贝壳找房最重要机构股东，分别持有12.3%、10.2%和5.3%的股份。

左晖在致股东的一封信中表示：“我们是一个18年（链家）和2年（贝壳）组织的结合体，多年来我们深深意识到，房地产服务业作为一个‘前工业化’的行业，却有着大量的机会和空间被互联网和大数据进行深度重构。”

“房产中介”链家是如何变身“科技公司”贝壳的？为何能够获得马化腾、孙正义的重仓投资？要“深度重构”房地产服务业的左晖，梦想能实现吗？

“房产中介”链家是如何变成“科技公司”贝壳的？

链家成立于2002年，是房地产经纪行业的领跑者。2010年，链家开始线上探索，推出链家在线；2014年，链家又推出了自有房产信息平台链家网。2018年4月，链家网升级为贝壳找房。招股书显示，目前，贝壳找房的三大主营业务为存量房（二手房）交易、新房交易和其他新兴业务，“致力于为3亿家庭提供全面、可靠的居住服务”。

相较于原来链家网，贝壳找房的定位是一个平台，因此也更为开放，除覆盖新房、二手房、租赁和家装等居住业务外，它还通过ACN（经纪人合作网络），吸纳链家体系外的房地产经纪品牌进入平台。

比如，原来的链家，就会变成是贝壳找房上的一个自营房地产经纪品牌，而其他的房地产中介公司也都可以入驻贝壳找房，简单来说，就是“自营+行业平台”的模式。

从房产中介变为以互联网和大数据等技术赋能行业的平台公司，这无疑让“科技平台”贝壳的故事要比“房产中介”链家诱人得多。实际上，从诞生以来，贝壳找房一直都是资本青睐的宠儿，投资人名单堪称“豪华顶配”阵容，马化腾的腾讯系、孙正义的软银等更是对其“盯”了很久，重仓投资。而且除了贝壳找房，马化腾和孙正义还都投资了链家孵化出的另外一个长租公寓项目——自如。可以说，对操盘人左晖非常看重和认可。

贝壳找房招股书显示，2019年整个中国一二手房源的流通市值是22.3万亿，而贝壳找房2019年的总交易额为2.128万亿，这意味着，贝壳找房在整个流通市场中的份额占比接近了10%。

而在贝壳找房2019年460.15亿元的营收中，来自一手房的渠道费为202.74亿，二手的中介费则为245.69亿。实际上，近三年来，二手房交易服务带给贝壳集团的收入逐步下降，新房交易带来的营收比例越来越高，到2019年，新房收入占比达到了43.9%。

但是，受新冠肺炎疫情的影响，截至2020年3月31日的今年前三个月，贝壳找房的总收入为71亿元，较去年同期的82亿元下降了12.7%。但2020年第二季度，随着房产市场的回暖甚至转热，第二季度贝壳找房的收入约为197亿元，同比增加了72.4%。而且仅2020年第二季度，贝壳找房的总交易额就达到了9992亿元，是2019年全年21277亿元的近47%。

左晖的平台梦想：贝壳找房要做阿里巴巴？

做以技术和数据赋能行业商业平台，左晖的这个梦想会被拿来与阿里巴巴这样的平台公司作对比。阿里巴巴的使命是让天下没有难做的生意，用技术、资源和生态赋能中小企业，而贝壳找房的逻辑与之非常类似：用技术和场景赋能中小房地产中介，让他们的生意更好做。虽然贝壳找房只是专注在房地产领域，但是这个行业资金量非常巨大，总的体量不可小觑。

房地产经纪行业的集中度并不高，因为全国拥有100家店以上的大型房地产经纪品牌只有50余家，因此，拥有几十家门店的中小品牌成了贝壳发力的重点。因为对有技术和场景需求的中小型经纪公司，贝壳找房这样的平台，还是相当具有吸引力的。来自于CIC的报告显示，以2019年店均存量房GTV计，贝壳的效率是行业平均水平的1.6倍。

但是，对于较大的房地产经纪品牌来说，把作为生意“命脉”的房源信息交给贝壳找房，是会有担忧的。因此，虽然有德佑、21世纪不动产进入了贝壳找房体系，但以我爱我家、中原地产、麦田等为代表的很多国内房地产中介品牌，仍然拒绝加入贝壳找房。

另外，虽然已经体量惊人，营收数据亮眼，但贝壳找房仍处在“战略性亏损”的状态。招股书显示，2017年到2019年，贝壳找房的净亏损从5.38亿元攀升至21.8亿元，亏损幅度同比扩大410%。招股书显示，2019年贝壳进行了比较大幅度的股权分配，相应增加了开支。

这背后与贝壳找房业务模式高昂的成本有关，也是贝壳难以盈利的关键原因之一。招股书显示，贝壳的成本占比最大的为佣金及内部补偿费用，这包括渠道佣金、销售人员提成等。

一位投资机构的分析人士告诉《中国经济周刊》记者，贝壳找房的亏损其实是防守性的，一方面为了在上市之前扩大业务规模，另一方面也可以构筑“护城河”。这一点从贝壳找房的EBITDA（税息折旧及摊销前利润）数据上可以找到印证。

EBITDA指标是把净利润重新调整，挤干非主营业务收入和非经常性收入的水分，招股书显示，贝壳找房的EBITDA是持续盈利的，而且在2019年达到峰值29亿元，实现了381%的超速增长。“美股投资者还是更看重EBITDA指标。”该人士表示。

短短两年时间，在链家长达18年的行业积累基础上，站在巨人肩膀上的贝壳找房平台就完成了巨量融资，并跑步上市。但做平台永远都是大梦想。如果贝壳找房成功了，它要“重置”的可能不仅是链家自己，而是整个行业，它是要将整个行业互联网化。这个梦想够大够诱人，但也知易行难，一切都还刚刚开始。

责编：吕江涛

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